Cách tính diện tích căn hộ để tránh mất tiền oan
Thử làm một phép tính đơn giản: Nếu bạn mua chung cư với giá 50 triệu đồng/m2, chỉ cần diện tích thực tế bị hụt đi 2m2 là bạn đã mất ngay 100 triệu đồng.
Đây là tình huống khá phổ biến vì không phải ai cũng hiểu rõ quy định về cách đo đạc diện tích sử dụng.
Những điều cần lưu ý khi bàn giao nhà
Với tài sản trị giá hàng tỷ đồng, bạn đừng nên ký tên vào biên bản nhận nhà một cách vội vàng.
Hãy tự đặt ra những câu hỏi thực tế như:
- Phần diện tích nào mình thực sự phải bỏ tiền mua?
- Đâu là diện tích dùng chung của cả tòa nhà?
- Những cột bê tông hay hộp kỹ thuật trong nhà có bị tính tiền hay không?
Cách tự bảo vệ quyền lợi khi nhận nhà
Để không bị thiệt thòi, bạn cần biết công thức tính diện tích chuẩn theo quy định hiện hành.
Chúng tôi sẽ chia sẻ cho bạn những điểm dễ bị đo sai để bạn lưu tâm hơn.
Đặc biệt, bạn sẽ được hướng dẫn cách dùng thước laser để tự đo lại, đảm bảo nhận đủ diện tích mà mình đã trả tiền.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: bán căn hộ chung cư
Cách phân biệt diện tích sử dụng khi mua căn hộ
Khi tìm hiểu về nhà chung cư, nhiều người dễ bị nhầm lẫn giữa các khái niệm đo đạc.
Việc hiểu sai các thuật ngữ này có thể khiến bạn gặp khó khăn khi thương lượng giá cả hoặc xử lý các vấn đề phát sinh sau này.
Diện tích thông thủy là gì?
Trong đời sống hằng ngày, chúng ta thường gọi đơn giản là "diện tích sử dụng". Nhưng theo đúng quy định, tên gọi chính xác là diện tích thông thủy.
Hiểu một cách mộc mạc, đây là phần diện tích "lọt lòng" của căn nhà.
Đó là toàn bộ khoảng không gian mà bạn thực sự bước chân vào được, dùng để kê bàn ghế, tủ giường và sinh hoạt hằng ngày.
Tại sao không tính theo diện tích tim tường?
Trong hợp đồng mua bán, bạn sẽ thấy thêm một thông số là diện tích tim tường. Đây là cách đo tính từ tâm của những bức tường bao quanh.
Tuy nhiên, con số này bao gồm cả độ dày của tường, các cột trụ bê tông và hộp kỹ thuật của tòa nhà.
Những phần này bạn không thể đập bỏ hay sử dụng vào việc gì cả. Vì thế, nếu chỉ nhìn vào diện tích tim tường, bạn sẽ dễ cảm thấy nhà rộng hơn thực tế.
Thông số tim tường chủ yếu để đơn vị thi công quản lý khung nhà, không phản ánh đúng không gian sống thực sự của gia đình bạn.
Cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định
Trước đây, việc tính diện tích nhà chung cư thường gây nhiều tranh cãi. Một số chủ đầu tư áp dụng cách tính diện tích tim tường, khiến người mua phải trả tiền cho cả những phần không sử dụng được.
Để đảm bảo công bằng cho người mua, hiện nay đã có những quy định rất rõ ràng.
Luật Nhà ở và Thông tư 03/2014/TT-BXD
Dựa trên Thông tư 03/2014/TT-BXD và Luật Nhà ở hiện hành, quy tắc tính giá căn hộ được quy định cụ thể.
Giá bán hoặc cho thuê mua căn hộ thương mại phải dựa trên diện tích thông thủy.
- Tuyệt đối không tính tiền theo diện tích tim tường.
- Không được yêu cầu khách hàng trả tiền cho cột hay hộp kỹ thuật.
Bất kỳ hợp đồng nào đi ngược lại quy định này đều bị coi là không hợp lệ.
Điều này giúp bạn chỉ phải trả tiền cho đúng phần diện tích mà gia đình mình thực sự sinh hoạt.
Diện tích ghi trên Sổ hồng
Khi nhận Giấy chứng nhận (Sổ hồng), nhiều người thường lo lắng về con số diện tích được ghi nhận.
Thực tế, Sổ hồng sẽ ghi rõ mục "Diện tích sử dụng riêng". Con số này chính là diện tích thông thủy sau khi đã được đo đạc và nghiệm thu thực tế.
Cơ quan nhà nước sẽ không dùng diện tích tim tường để ghi vào sổ sở hữu của bạn.
Tổng kết cho người mua nhà
Việc hiểu rõ về diện tích thông thủy giúp bạn kiểm tra hợp đồng chính xác hơn.
Hãy luôn bám sát con số diện tích thực dùng để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho gia đình mình.
Cách tính diện tích thông thủy căn hộ đơn giản và dễ hiểu
Khi mua nhà chung cư, nhiều anh chị thường thắc mắc về cách tính diện tích sử dụng thực tế. Thực ra, việc này không hề khó nếu mình biết rõ cái gì được tính và cái gì không.
Cách tính cơ bản
Để biết diện tích thông thủy của căn nhà, bạn cứ lấy tổng diện tích sàn các phòng và ban công, sau đó trừ đi phần diện tích của tường bao, cột nhà và hộp kỹ thuật.
Để áp dụng chính xác, mình cần phân rõ đâu là phần được cộng vào và đâu là phần cần loại bỏ.
Những phần được tính vào diện tích sử dụng
- Sàn các phòng: Toàn bộ phần mặt sàn lọt lòng trong phòng khách, ngủ, bếp, vệ sinh hay kho đều được tính.
- Tường ngăn nội bộ: Các bức tường chia phòng bên trong căn hộ cũng được tính vào diện tích sử dụng. Vì đây là không gian riêng, bạn có thể thay đổi thiết kế nếu tường đó không phải tường chịu lực.
- Ban công và lô gia: Những phần diện tích này gắn liền với riêng căn hộ của bạn nên đều được tính là diện tích sử dụng.
Những phần không được tính vào diện tích
- Tường bao quanh: Những bức tường tiếp giáp với không gian bên ngoài tòa nhà sẽ không được tính.
- Tường chung: Phần tường ngăn cách nhà mình với hàng xóm hoặc với hành lang chung cũng bị loại ra.
- Cột chịu lực: Những cột bê tông nằm trong phòng, dù ở góc hay giữa nhà, diện tích mặt sàn mà cột chiếm chỗ đều phải trừ đi.
- Hộp gen kỹ thuật: Đây là nơi chứa đường ống nước, dây điện chung của cả tòa nhà. Vì là sở hữu chung nên bạn không phải trả tiền cho phần diện tích này.
Lưu ý cho người mua nhà
Việc nắm rõ cách tính này giúp bạn hình dung chính xác không gian mình sẽ ở. Bạn nên đối chiếu kỹ thông số này khi nhận bàn giao nhà để đảm bảo quyền lợi.
Những lưu ý quan trọng khi đo diện tích nhà để tránh tranh cãi
Nắm rõ công thức trên giấy là một chuyện, nhưng khi ra đo thực tế lại là chuyện khác. Có những chi tiết nhỏ mà nếu không để ý, bạn rất dễ bị tính nhầm diện tích.
Để đảm bảo quyền lợi cho mình, mọi người nên chú ý 4 vị trí dễ gây hiểu lầm dưới đây.
1. Cách tính diện tích ban công và lô gia
Đây thường là nơi dễ xảy ra tranh luận nhất lúc bàn giao nhà, bởi ban công thường có tường lan can gạch bao quanh.
Một số bên đo đạc thường kéo thước từ cửa kính ra tận mép ngoài cùng của tường lan can, vô tình tính luôn cả độ dày của gạch vào diện tích nhà.
Cách tính đúng: Bạn chỉ nên đo phần mặt sàn mà mình có thể đứng lên được. Cụ thể là tính từ mép trong của gờ tường, không tính phần độ dày của lan can hay bờ tường phía ngoài.
2. Các bậu cửa sổ nhô ra
Nhiều căn hộ hiện nay thiết kế bậu cửa sổ vươn ra ngoài để làm chỗ ngồi thư giãn.
Cách tính đúng: Nếu phần bậu này xây cao hơn sàn nhà và chỉ dùng để ngồi, không thể đi lại bình thường, thì nó không được tính vào diện tích thông thủy.
Bạn lưu ý đừng để phần diện tích này bị cộng dồn vào diện tích tính tiền.
3. Vách kính cường lực thay tường gạch
Với các căn hộ dùng kính chạm trần làm mặt ngoài thay cho tường gạch, cách đo cũng cần lưu ý kỹ.
Cách tính đúng: Lớp kính này được coi như tường bao. Khi đo, bạn hãy đặt thước tại mép trong của khung nhôm vách kính, không đo tràn ra mép kính bên ngoài.
4. Hộp kỹ thuật của tòa nhà
Hộp kỹ thuật là nơi chứa đường ống nước chung và thường được bao quanh bởi một lớp tường gạch mỏng để che chắn.
Có trường hợp người đo chỉ trừ phần lòng ống mà lại tính cả lớp tường gạch bao quanh vào diện tích của người mua.
Cách tính đúng: Toàn bộ khối hộp này, bao gồm cả phần gạch trát, đều là sở hữu chung. Vì vậy, diện tích này phải được trừ hết ra khỏi diện tích thông thủy của bạn.
Lời khuyên cho người mua nhà
Khi đi nhận bàn giao, bạn nên tự mình kiểm tra hoặc nhờ người có chuyên môn đo đối chiếu lại.
Việc tỉ mỉ trong từng chi tiết nhỏ sẽ giúp bạn yên tâm rằng mình nhận đúng diện tích mà mình đã trả tiền.
Cách tự đo diện tích nhà khi nhận bàn giao cho chính xác
Khi nhận nhà, thay vì chỉ tin vào những con số ghi trên giấy tờ, bạn nên tự mình kiểm tra lại một lần cho chắc chắn.
Việc dành chút thời gian tự đo đạc sẽ giúp bạn nắm rõ diện tích thực tế và yên tâm hơn khi ký biên bản bàn giao.
Chuẩn bị đồ dùng cần thiết
Bạn không nên dùng thước dây kéo tay vì loại thước này dễ bị chùng hoặc cong, dẫn đến sai số lớn khi đo khoảng cách dài.
Thay vào đó, hãy mượn hoặc mua một chiếc thước đo laser để có kết quả chính xác nhất.
Ngoài ra, đừng quên mang theo bản vẽ mặt bằng trong hợp đồng mua bán, một cuốn sổ tay và bút để ghi chép.
5 bước đo đạc thực tế tại căn hộ
Bước 1: Chọn vị trí đặt thước
Nhiều người thường đặt thước ở giữa bức tường, nhưng tường vôi vữa thường không bằng phẳng nên dễ bị sai.
Cách đúng là đặt đáy thước laser sát mép len chân tường ở một vách, sau đó bắn tia sang mép len chân tường đối diện.
Bạn nhớ trừ đi độ dày của nẹp chân tường để tính đúng diện tích lọt lòng của lớp vữa.
Bước 2: Chia nhỏ các không gian
Với những căn phòng không vuông vức hoặc có góc vát, bạn không nên đo đường chéo rồi ước lượng.
Hãy nhìn vào bản vẽ và dùng bút chia căn phòng thành các hình chữ nhật hoặc hình tam giác vuông nhỏ.
Sau đó, bạn đo chiều dài và rộng của từng khối này, tính diện tích riêng rồi cộng dồn lại.
Bước 3: Tính toán diện tích cột
Những cột chịu lực nhô ra khỏi tường sẽ chiếm một phần diện tích phòng.
Bạn hãy đo chiều dài và chiều rộng của phần cột này như một hình chữ nhật nhỏ.
Cuối cùng, lấy tổng diện tích lọt lòng của phòng trừ đi diện tích của cột để ra con số thực tế.
Bước 4: Đo diện tích lô gia và ban công
Để đo chuẩn, bạn đặt thước tại mép trong của lan can gạch hoặc mép trong thanh ray chân vách kính.
Tiếp theo, bắn tia laser đến mép trong của cửa kính trượt ngăn cách với phòng khách.
Đây chính là cách tính diện tích lọt lòng chính xác cho khu vực ban công.
Bước 5: So sánh với biên bản bàn giao
Sau khi cộng tất cả các khu vực, bạn sẽ có tổng diện tích thông thủy của cả căn hộ.
Hãy lấy con số này đối chiếu với diện tích mà chủ đầu tư ghi trong Biên bản bàn giao mặt bằng.
Kết luận và xử lý kết quả
Nếu hai con số khớp nhau hoặc chỉ chênh lệch một chút không đáng kể, bạn có thể vui vẻ nhận chìa khóa.
Tuy nhiên, nếu thấy diện tích thực tế bị hụt đi nhiều, bạn cần trao đổi lại với bên bàn giao để tìm hướng giải quyết.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: chung cư giá rẻ tphcm
Cách xử lý khi diện tích nhà thực tế không giống hợp đồng
Khi nhận bàn giao nhà mà thấy diện tích bị thiếu hụt, bạn đừng quá lo lắng. Mọi chuyện đều có cách giải quyết sòng phẳng dựa trên các điều khoản đã ký kết.
Hiểu về khoảng sai số cho phép
Trong xây dựng, việc thi công thực tế khó mà chính xác tuyệt đối như bản vẽ trên máy tính. Luôn có những sai số nhỏ do vật liệu co ngót hoặc sai sót trong quá trình làm.
Vì thế, hợp đồng thường có mục "dung sai diện tích", thường dao động từ 0.5% đến 2% tùy dự án.
Nếu diện tích thực tế chênh lệch trong khoảng này, hai bên sẽ chấp nhận và không cần phải thanh toán bù trừ tiền cho nhau.
Hai trường hợp chênh lệch vượt mức cho phép
- Khi nhà bị hụt diện tích: Ví dụ căn hộ 70m2 nhưng đo thực tế chỉ còn 68m2 (hụt gần 3%), vượt mức 1% cho phép. Khi đó, chủ đầu tư phải trả lại tiền cho phần diện tích thiếu theo đơn giá trong hợp đồng. Số tiền này thường được trừ thẳng vào đợt thanh toán 5% cuối cùng trước khi ra sổ.
- Khi nhà rộng hơn dự kiến: Nếu diện tích thực tế lớn hơn bản vẽ vượt mức dung sai, bạn sẽ cần đóng thêm tiền cho phần diện tích dôi ra này trước khi nhận chìa khóa.
Khi nào bạn có quyền không nhận nhà?
Nếu diện tích sai lệch quá lớn, thường là từ 5% trở lên, nghĩa là việc thi công đã đi quá xa so với thiết kế ban đầu.
Lúc này, bạn có quyền từ chối nhận nhà và yêu cầu hủy hợp đồng. Bạn sẽ được nhận lại toàn bộ số tiền đã đóng cùng khoản tiền phạt vi phạm từ phía chủ đầu tư.
Cách làm khi hai bên không thống nhất số liệu
Nếu chủ đầu tư khăng khăng số đo của họ là đúng mà bạn thấy không ổn, tuyệt đối đừng ký vào bất kỳ biên bản nghiệm thu nào.
Hãy yêu cầu dừng nhận nhà và thuê một đơn vị đo đạc độc lập có giấy phép hành nghề đến kiểm tra lại hiện trường.
Kết quả từ bên thứ ba này sẽ là căn cứ khách quan nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn nếu cần đưa vụ việc ra cơ quan chức năng.
Diện tích căn hộ ảnh hưởng thế nào đến chi phí sinh hoạt?
Nhiều người thường cho rằng việc thiếu hụt 1-2m2 chỉ là thiệt thòi lúc mua nhà lần đầu nên dễ dàng bỏ qua. Tuy nhiên, diện tích thông thủy lại là con số ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc của bạn trong suốt thời gian ở đây.
Nếu con số này bị tính sai, bạn sẽ phải chi trả thêm những khoản phí không đáng có hằng tháng và hằng năm.
Tiền phí quản lý vận hành hằng tháng
Đây là khoản phí dùng để trả lương cho bảo vệ, nhân viên vệ sinh, tiền điện hành lang và bảo trì thang máy.
Số tiền này được tính bằng cách lấy đơn giá phí quản lý nhân với diện tích thông thủy của căn hộ.
Giả sử diện tích bị khai dư 2m2, mỗi tháng bạn có thể tốn thêm từ 30.000đ đến 50.000đ. Tuy số tiền nhỏ, nhưng nếu tính trong 20 hay 30 năm, đây là một khoản lãng phí khá lớn.
Vì vậy, việc chốt đúng diện tích thực tế là cách tốt nhất để giảm bớt gánh nặng chi tiêu hằng ngày.
Khoản đóng quỹ bảo trì 2%
Khi nhận bàn giao nhà, người mua cần đóng quỹ bảo trì phần sở hữu chung tương đương 2% giá trị hợp đồng (chưa tính VAT).
Vì giá trị hợp đồng được tính dựa trên số mét vuông diện tích thông thủy, nên con số này sẽ quyết định số tiền bạn phải nộp.
Khi diện tích được xác định chính xác, khoản tiền đóng quỹ bảo trì trước khi nhận nhà cũng sẽ đúng với thực tế.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm
Hằng năm, chủ sở hữu căn hộ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho cơ quan nhà nước.
Khoản thuế này được tính dựa trên diện tích sử dụng riêng (thông thủy) ghi trên Sổ hồng và hệ số phân bổ diện tích chung.
Nếu diện tích ghi chuẩn, bạn sẽ nộp thuế chính xác, tránh việc phải trả tiền cho những phần diện tích không thực sự sử dụng.
Lời khuyên cho người mua nhà
Việc kiểm tra kỹ diện tích thông thủy không chỉ đơn thuần là để đảm bảo quyền lợi lúc mua.
Đây chính là cách thực tế nhất để bạn quản lý tài chính và tiết kiệm chi phí sinh hoạt lâu dài cho gia đình.
Giải đáp những thắc mắc thường gặp khi mua căn hộ chung cư
Trong các hội nhóm cư dân, có không ít những câu hỏi nhỏ nhưng lại gây tranh luận sôi nổi về cách tính diện tích.
Để anh chị dễ hình dung và tránh hiểu lầm, mình xin chia sẻ lại một vài thông tin thực tế dưới đây.
Về những bức tường ngăn trong căn hộ
Nhiều người thường phân vân không biết tường chia giữa hai phòng ngủ hoặc tường ngăn phòng khách là diện tích chung hay riêng.
Thực tế, những bức tường này hoàn toàn thuộc sở hữu riêng của chủ nhà.
Theo cách tính diện tích lọt lòng hiện nay, phần sàn nằm phía dưới những bức tường ngăn này vẫn được tính vào diện tích thông thủy.
Việc phá tường lô gia để nới rộng phòng khách
Một số anh chị có ý định đập tường lô gia cho phòng khách rộng hơn và lo lắng về việc phải làm lại Sổ hồng.
Đầu tiên, việc thay đổi tường lô gia thường làm ảnh hưởng đến mặt ngoài của tòa nhà và sai quy định quản lý, nên Ban quản lý có thể phạt hoặc yêu cầu xây lại.
Thứ hai, nếu bạn chỉ phá bỏ tường ngăn nội bộ (loại không chịu lực) để gộp phòng, thì dù không gian trông rộng hơn nhưng tổng diện tích bao quanh bởi tường bao ngoài vẫn không đổi.
Vì vậy, trong trường hợp này, Sổ hồng sẽ không cần phải cấp đổi lại.
Quy định về sân vườn của căn hộ tầng trệt
Với các căn hộ tầng trệt có sân vườn, việc tính diện tích sẽ căn cứ vào quy hoạch 1/500 của dự án đó.
Đa số các khoảng sân vườn này thực chất là diện tích chung của tòa nhà, nhưng chủ đầu tư giao quyền sử dụng riêng cho chủ căn hộ tầng trệt để thuận tiện hơn.
Do đó, phần sân này không được tính vào diện tích thông thủy khi cấp Sổ hồng.
Anh chị cần lưu ý, nếu chủ đầu tư gộp luôn diện tích sân vườn vào diện tích thông thủy để tính tiền theo đơn giá căn hộ là không đúng với quy định.
Một vài lưu ý cho người mua nhà
Hy vọng những chia sẻ gần gũi này giúp anh chị hiểu rõ hơn về căn hộ của mình để yên tâm hơn khi mua bán.
Việc nắm rõ cách tính diện tích sẽ giúp chúng ta bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình khi nhận bàn giao nhà.
Vài điều cần lưu ý về diện tích sử dụng căn hộ
Khi xem hợp đồng, bạn đừng chỉ nhìn diện tích thông thủy như những con số khô khan.
Thực tế, đây chính là phần không gian mình sử dụng hằng ngày, ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn chi trả và mức độ thoải mái khi sinh hoạt.
Cách để bảo vệ quyền lợi khi nhận nhà
Trong xây dựng, việc diện tích thực tế có sai số nhẹ so với bản vẽ là điều thường xuyên xảy ra.
Vì vậy, thay vì phó mặc cho đơn vị bàn giao, bạn nên chủ động tìm hiểu kỹ cách tính diện tích thực tế.
Một mẹo nhỏ là hãy chuẩn bị sẵn thước laser khi đi nghiệm thu để đối chiếu chính xác từng góc nhà.
An tâm tận hưởng tổ ấm
Sự cẩn thận và tỉ mỉ trong khâu kiểm tra sẽ giúp bạn nắm chắc quyền lợi của mình.
Khi mọi thứ rõ ràng và minh bạch, bạn sẽ hoàn toàn yên tâm về giá trị tài sản mà mình đã đầu tư.
Đó cũng là cách đơn giản nhất để khởi đầu cuộc sống mới tại tổ ấm của mình một cách trọn vẹn và thoải mái nhất.
